西雅图购房 101
最新版本可在此下载 http://www.realinvested.com/Seattle_Housing_101.pdf
标准房样本可在此下载 http://www.realinvested.com/Seattle_Housing_Sample.pdf

前言
此文乃西雅图买房入门。简单介绍市场,学区,价位,贷款,交易手续以及地税个税相关问题。如需详细信息和最新市场研究报告,欢迎联系我们。公寓和城市屋不再本文讨论范围,因为有每月500的物业管理费,我们认为从投资价值角度讲,不合算。按目前极低30年固定利率3.5%算,500的费用=15万贷款。

西雅图
海滨城市,离温哥华不远,大约200公里。背山面海中间一个大湖(华盛顿湖)。自然条件跟温哥华齐平。冬季雪没有温哥华多。雨多了一些,但是水多树旺,华州因此被冠以"常绿之州"称号。活动:冬季滑雪,夏天则"上山下海"- 登山,钓鱼,开船,捉蟹。或去农场摘蓝莓,樱桃。值得一提的是大西地区空气质量pm2.5基本保持在10-15左右,优于美国其他地区。


西雅图指"大西雅图区"。以华盛顿湖为坐标,可以划分为东西南北四块。
西面是西雅图市,历史悠久,房子老(很多百年老房),结构老,地块小。房价中等。
南面和北面居民收入低,房子建筑质量偏低,绿化不好,治安相对差些。房价低。
东区是MSFT,GOOG,EXPE 等所在地,房子相对新,绿化很好,干净,治安好,交通便利。房价中等偏高。 西面AMZN,BOEING所在地。
东区是我们的绝大多数客户首选,所以本文主要针对东区。
自2010年以来,很多投资客也开始看好西雅图朝北的区域。未来20年北西雅图将是发展方向,人口会增加很多。

市场 - 下面是美国1970-2015年的房价曲线。 可以看出房价在上升通道。

美国固定 30年贷款利率图 - 利率历史新低

(Reproduced with the permission of www.mortgage-x.com)

房价分布图 - 显示我们的客户喜欢购买的区域

学区分布图

犯罪率数据


我们的客户一般喜欢新一点的房子。根据我们的经验,就是东区1980年以后的房子。80年前的房子还有含毒石棉屋顶的潜在风险,一般不予考虑。
房子有单层,1-1/2层,2层和多层。咱中国人一般选2层,1-1/2层也可以接受。
地皮当然越大越保值。因为人越来越多,好地段的地皮数量固定不变。一般客户选4000-10000尺。
一般拿到房子后做几件事情(新房除外):换地毯,刷墙壁,买家具。洗衣机一般要自己买。花费$5000-$12000
后续保养:外墙5年粉刷一次;屋顶20-30年;院子维护。屋内设施一般质量都不错。如果handy,一般都可以自己维修更换。找人弄得话,一年支出应该不会超过$500

贷款和地税
地税:每年政府评估价的0.8%左右, 全部可以用于减免个人收入的纳税额度
一般首付20%,贷款80%。 每月还款额上限 = 家庭月毛收入x 40%
每年付出贷款利息总额全部可以用于减免个人收入的纳税额度 - 这就是为什么加拿大人羡慕美国人买房。美国人不但享有世界独有的30年固定贷款,超低利率,还可以抵免工资收入达到少纳税的目的。
固定贷款一般不限制提前还本。
国外比如中国朋友在美国买房一般现金付款,也可以贷款。具体情况请与我们联系。

必备工具
搜索研究: www.redfin.com www.johnlscott.com www.zillow.com (经纪人有自己的nwmls.com, 不对外开放,可查全部房源及内部信息)
政府公开信息:  http://www.kingcounty.gov/operations/gis/propresearch/parcelviewer.aspx 可查阅任何房子的大小,建造级别,纳税信息,屋主信息,地税评估历史和最新房价等
学区学校成绩查询比较: http://reportcard.ospi.k12.wa.us
学校比较: http://www.greatschools.org/
Bellevue以及西雅图空气质量pm2.5查询: Bellevue以及西雅图空气质量pm2.5
北京及中国几个大城市空气质量pm2.5查询: 北京及中国几个大城市空气质量pm2.5查询

世界空气质量空气污染 pm2.5分布图

买房过程
法律规定只有政府颁发执照的特许房产经纪或特定律师可以操作。大致流程,
研究(经纪协助+自己主动)→看房→定价→递Offer→卖家回复→再Offer→卖家接受→买家接受→签购买意向合同→专业验房→贷款→评估→ Title Search and Insurance→贷款批准→首付到Escrow→签最终成交买卖合同→交房→政府部门登记
要找到称心的房子,要留足时间 - 至少6个月,1年最好。
买卖双方经纪人的佣金由卖方支付。关于对买方的优惠政策,请联系我们。

联系

Ray Wu (特许房产经纪)
Member of both MLS (Residential) and CBA (Commercial)

手机: (425) 829-0228
Email: rayleiwu@hotmail.com
QQ/WeChat微信: rayleiwu
Fax: (877) 243-4329

www.realinvested.com

The Force Realty
Innovative Professionals

12507 Bel-Red Road #103
Bellevue, WA 98005
U.S.A